Goede trouw bij verjaring en bezit door hekwerk

Print Friendly, PDF & Email

Verjaring te goeder trouw vindt slechts zelden plaats. In de jurisprudentie en literatuur wordt namelijk aangenomen dat voor goede trouw sprake moet zijn van bijvoorbeeld een overdracht in het verleden waarbij een fout is gemaakt. Partijen hebben grond aan elkaar verkocht maar de notaris heeft iets fout gedaan waardoor een juridische levering niet heeft plaatsgevonden. Zo’n situatie doet zich maar zelden voor en dus is er maar zelden sprake van verkrijgende verjaring, waarvoor goede trouw vereist is. Het Hof Amsterdam heeft afgelopen week echter een uitspraak gedaan waar goede trouw sneller is aangenomen. Ook wordt een mooi voorbeeld gegeven van inbezitneming. Deze punten zal ik kort toelichten in dit artikel.

Bezit

Bezit van andermans grond wordt aangenomen indien iemand de feitelijke macht uitoefent over een strook grond, waarbij enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen onvoldoende zijn. De machtsuitoefeningen moeten het oorspronkelijke bezit (van de eigenaar) teniet doen. Uiterlijke feiten zijn hierbij bepalend. Deze overwegingen van de Hoge Raad worden in de praktijk op veel verschillende situaties toegepast. In het arrest van het Hof Amsterdam is sprake van de afbakening van een stuk grond dat als tuin wordt gebruikt. Als afbakening is een hek geplaatst met een afsluitbare poort. Dit hek is 90 cm hoog. Het Hof oordeelt dat met plaatsing van dit hekwerk sprake is van een uiterlijk waarneembaar feit waaruit moet worden afgeleid dat de gebruiker zich gedroeg als eigenaar. Het Hof overweegt dat een gemiddeld mens niet makkelijk over het hek zou heenstappen en dat daarmee dus sprake is van bezit.

Goede trouw

Met betrekking tot het beroep op verkrijgende verjaring oordeelt het Hof over de vraag of sprake is van goede trouw.  Daarbij is het uitgangspunt dat goede trouw wordt verondersteld aanwezig te zijn (artikel 3:118 lid 3 BW). In het arrest werd in 1992 een woning met tuin gekocht. Koper veronderstelde dat de tuin die daarbij hoorde volledig bij de aankoop hoorde. Vlak na de aankoop werd het hekwerkje geplaatst en het gebruik als tuin werd voortgezet.

Bezitter stelt nu te goeder trouw te zijn geweest, waardoor er vanaf het moment van aankoop een verjaringstermijn van 10 jaar zou zijn gaan lopen. De gemeente voerde aan dat zij op basis van de notariële akte, het kadaster en de feitelijke onjuiste omvang van de tuin had moeten weten dat er iets niet klopte en dus niet te goeder trouw kon zijn.

Het Hof oordeelt dat gebruiker wel degelijk te goeder trouw was. Daarbij wordt overwogen dat zij het kadaster niet hoefde te raadplegen, want kadastrale kaarten zijn geen onderdeel van de openbare registers. Uit de notariële akte blijkt volgens het Hof niet dat de strook er niet bij hoort, dus ook daaruit hoefde de bezitter niet op te maken dat zij niet de eigenaar van de grond werd. Ten slotte overweegt het Hof dat de strook slechts een klein deel van het gekochte uitmaakte dus dat koper niet logischerwijs moest weten dat er iets niet klopte.

Verkrijgende verjaring

Er is dus sprake van bezit en voltooiing van de verjaringstermijn van 10 jaar die op verkrijgende verjaring van toepassing is. Koper startte als bezitter omstreeks 1992 en werd dus omstreeks 2002 eigenaar.

Conclusie

Het arrest maakt duidelijk dat volgens het Hof Amsterdam een hekwerk van 90 centimeter hoog in combinatie met het gebruik van de strook als tuin zonder meer leidt tot bezit en verjaring. Daarnaast wordt goede trouw aangenomen in een situatie waarbij koper veronderstelde de betwiste strook grond ook te hebben gekocht. Dat dat aannemelijk is en dat er geen contra-indicaties zijn waaruit blijkt dat zij anders had moeten weten is voldoende. In de juridische literatuur wordt doorgaans aangenomen dat er een duidelijke grondslag voor de goede trouw te vinden moet zijn in een bewuste overdracht van de strook in het verleden. Dat lijkt nu niet het geval. Het zou dus interessant zijn te vernemen hoe de Hoge Raad hierover denkt, indien door de gemeente cassatie wordt ingesteld tegen dit arrest.

Thijs Liebregts

Thijs Liebregts plaatste tot op heden 39 artikelen

De initiatiefnemer van deze site. Ervaren advocaat civiel- en bestuursrecht met nadruk op vastgoedgerelateerde kwesties. Daarnaast een bijzondere interesse voor verjaring; het onderwerp waarop hij in 2010 afstudeerde en inmiddels ruime (proces)ervaring opbouwde.