Snippergroen kopen van gemeente niet zonder risico’s

Print Friendly, PDF & Email

Verjaring wordt de laatste jaren bij steeds meer gemeenten (en andere grondeigenaren) serieus opgepakt. Hierbij wordt vaak projectmatig snippergroen geïnventariseerd welke stroken grond onrechtmatig in gebruik zijn genomen. Vervolgens wordt bepaald of de betreffende stroken in aanmerking komen voor verkoop of dat de gemeente deze gronden wil behouden. In veel gevallen heeft de gemeente geen belang meer bij het eigendom van een groenstrook. Door verkoop worden inkomsten gegenereerd en wordt voorkomen dat de gemeente ineens toch weer onderhoud zou moeten gaan verrichten aan deze stroken. Aan verkoop kleven echter flinke risico’s voor zowel koper als verkopers. In dit artikel bespreek ik 2 risico’s die een verkoop kunnen compliceren.

Strijd met bestemmingsplan

Gemeentegrond die door particulieren in gebruik wordt genomen heeft vaak een andere bestemming dan waarvoor hij wordt gebruikt. In Nederland is nagenoeg alle grond opgenomen in een bestemmingsplan. In een bestemmingsplan wordt vastgelegd welk gebruik op de grond is toegestaan. Dat kan bijvoorbeeld zijn ‘openbaar groen’, ‘bos’, ‘parkeren’, ‘verkeer’ etc.

Bezit van gemeentegrond vindt vaak plaats op grond waar één van de genoemde bestemmingen van toepassing is. Wanneer deze grond in bezit is genomen als tuin, parkeerplaats of voor bebouwing dan was dit gebruik in strijd met het eigendomsrecht, maar is dit ook in strijd met het bestemmingsplan. Door verkoop van de grond aan de gebruiker is het probleem qua eigendomsverhoudingen opgelost. Het gebruik in strijd met het bestemmingsplan blijft dan voortduren. Handhaving van het bestemmingsplan leidt dan mogelijk tot grote problemen, zoals het moeten afbreken van bebouwing of het alsnog openbaar maken van de grond.

De gemeente zal na verkoop niet snel op eigen initiatief gaan handhaven, maar een verzoek om handhaving door een derde kan ertoe leiden dat een gemeente móét handhaven. Zo bleek ook uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uit 2010. De gemeente verkocht een groenstrook, maar de buurman deed vervolgens een verzoek om handhaving. Na een lange procedure liet de Afdeling het toe dat de gemeente niet handhaafde. Handhaving kon uitblijven omdat de gemeente via een wijziging van het bestemmingsplan het gebruik wilde legaliseren. Die procedure was inmiddels gestart, maar daarmee was dus nog geen definitieve zekerheid gegeven omtrent het toelaatbaarheid van het gebruik. Tegen de wijziging van het bestemmingsplan staat immers ook nog bezwaar en beroep open.

Gelijkheidsbeginsel

Verkoop van grond door overheden is een alledaags iets. Gronduitgifte is vaak gebonden aan beleid. Uit dit beleid moet onder andere blijken welke gronden kunnen worden verkocht en hoe de prijzen moeten worden vastgesteld. Vaak geldt voor verjaring bij groenstroken specifiek besluit omtrent de verkoop, gezien de bijzondere omstandigheden die daarbij spelen.

Bij verkoop van grond moeten overheidsinstanties zich houden aan het gelijkheidsbeginsel. Dit betekent dat in vergelijkbare situaties grond in beginsel voor dezelfde prijzen en onder dezelfde voorwaarden moet worden verkocht. Als een afwijkende grondprijs wordt vastgesteld moet dit objectief te motiveren zijn.

Het kan dus niet zo zijn dat partij A € 40,00 per vierkante meter betaalt en partij B € 100,00, terwijl omstandigheden vergelijkbaar zijn. Dit gebeurde echter wel bij de verkoop van snippergroen door de provincie Zuid-Holland. Het Gerechtshof Den Haag oordeelde dat de provincie onrechtmatig handelde door verschillende prijzen te hanteren. Ook oordeelde het hof dat de provincie ten onrechte grond verkocht waarvan het eigendom naar het oordeel van het hof al door verjaring was overgegaan. Het hof veroordeelde de provincie tot fikse compensaties voor de partijen die te veel betaalden; er moest ca. € 135.000 worden terugbetaald.

Conclusie

Verkoop is bij snippergroen vaak een oplossing waar beide partijen gelukkig mee zijn. Gebruiker kan zijn gebruik als eigenaar voortzetten en de grondeigenaar kan nog wat geld verdienen met grond waar hij al jaren niet meer naar had omgekeken. Tevens kan een juridische procedure hiermee worden voorkomen.

Zowel koper als verkoper moeten echter op hun hoede zijn voor verschillende struikelblokken. Twee daarvan heb ik in dit artikel kort besproken. Ten eerste moet het gebruik van het verkochte mogelijk nog worden gelegaliseerd door een bestemmingswijziging, zodat het risico op handhaving kan worden uitgesloten. Een tweede punt is het gelijkheidsbeginsel, hetgeen betekent dat de publiekrechtelijke verkoper een goed gemotiveerde prijs en voorwaarden zal moeten hanteren bij de verkoop. Ongemotiveerde afwijking van eerdere gevallen kan leiden tot procedures en een veroordeling tot schadevergoeding.

Thijs Liebregts

Thijs Liebregts plaatste tot op heden 39 artikelen

De initiatiefnemer van deze site. Ervaren advocaat civiel- en bestuursrecht met nadruk op vastgoedgerelateerde kwesties. Daarnaast een bijzondere interesse voor verjaring; het onderwerp waarop hij in 2010 afstudeerde en inmiddels ruime (proces)ervaring opbouwde.