Gemeente verliest eigendom grond door verjaring

Print Friendly, PDF & Email

Bevrijdende verjaring leidt tot verlies van een strook grond van de gemeente Bergen. In een illustratieve uitspraak met enkele heldere overwegingen kwam het Hof ‘s‑Hertogenbosch afgelopen week tot deze conclusie. De uitspraak bevat geen verrassende ontwikkelingen maar geeft een mooi overzicht van enkele relevante aspecten bij verjaring. Ik zal deze hier kort met u doornemen.

Gemeentegrond in gebruik door particulier

Gebruiker heeft in 2008 een strook grond gekocht van verkoper met daarop een woning en tuin. Verkoper realiseerde de woning zelf nadat hij de grond als bouwkavel kocht in 1976. Begin jaren ’80 plaatste hij een gaashekwerk van ongeveer 50 centimeter hoog dat zowel over de zuidelijke als de westelijke kadastrale grenzen stond. Rond 1986/7 plaatste hij vervolgens nog laurierstroken tegen deze hekwerken. In 2013 constateerde de gemeente dit gebruik en stelde zij zich op het standpunt dat de (inmiddels) laurierhaag moest worden verwijderd. De rechtbank Limburg heeft de vorderingen van de gemeente afgewezen en haar in de kosten van de procedure veroordeeld.

Bezit

Allereerst wordt door het Hof de standaardoverweging weergegeven zoals door de Hoge Raad wordt gehanteerd. Deze overweging luidt als volgt:

“Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (artikel 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet derhalve zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (Par. Gesch. Boek 3, p. 434). Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743.

Uiterlijke feiten

De gemeente stelt dat bij gebruiker de interne wil ontbrak om het stuk grond te gaan bezitten. Gebruiker zou dit aan de gemeente hebben aangegeven en de gemeente biedt aan dit te bewijzen. Het Hof passeert dit aanbod omdat niet relevant is wat de innerlijke overwegingen van een gebruiker zijn. Het gaat bij de beantwoording van de bezitsvraag slechts om de uiterlijke feiten, en dan met name om de uitoefening van de feitelijke macht (zie rechtsoverweging 3.5.6.).

Houderschap

Gebruik wordt als houderschap gezien indien daar objectieve aanwijzingen voor zijn. In het geval van houderschap kan er geen sprake zijn van bezit en verlies van eigendom door verjaring. Het Hof oordeelt in deze kwestie dat er geen sprake is van houderschap omdat een aanwijzing dat verkoper (en vervolgens gebruiker) krachtens een rechtsverhouding is gaan houden ontbreekt. Er zijn zelfs afspraken gemaakt over het gebruik een andere strook grond met de gemeente, die wel zijn vastgelegd. Dat deze afspraken voor de hier ter discussie staande strook niet zijn gemaakt wordt door het Hof als aanwijzing aangenomen dat hier geen sprake is van houderschap (rechtsoverweging 3.5.6.).

Inbezitneming

Afbakening van de strook grond met gaashekwerk en laurier wordt door het Hof beschouwd als een uiterlijk zichtbare inbezitneming, oftewel het houden van een goed voor zichzelf. Daarbij wordt opgemerkt dat niet is gebleken dat de gemeente de strook heeft onderhouden en dat de strook niet door de gemeente te betreden is. Gebruiker heeft de strook structureel en duurzaam gebruikt als deel van zijn tuin en het als zodanig onderhouden. Visueel vormt de strook een geheel met de rest van de tuin van gebruiker. Het structurele en duurzame gebruik was van aanvang af kenbaar en zichtbaar voor derden en dus ook voor de gemeente. Dat het karakter van bosgrond niet is veranderd doet hier niet aan af nu de strook als “bostuin” wordt gebruikt (rechtsoverweging 3.5.7.).

Verkoop

Verkoper was uiterlijk in 2007 reeds door verjaring eigenaar van deze grond geworden. De gemeente stelt dat de verkoper in 2008 echter niet de bewuste strook grond heeft overgedragen aan gebruiker en dat de verkoper de grond nu alsnog terug zou geven aan de gemeente. De strook is volgens de gemeente niet in de koopovereenkomst, noch in de leveringsakte genoemd. De gebruiker zou volgens de gemeente dan ook niet de eigenaar kunnen zijn geworden. Het Hof overweegt dat in de koopovereenkomst een feitelijke omschrijving is opgenomen, te weten woonhuis met erf en verdere aanhorigheden. Dit betekent naar het oordeel van het Hof dat ook de onderhavige strook grond is overgedragen. Gebruiker is dus de eigenaar geworden. Daarbij wordt nog opgemerkt dat verkoper geen partij is in deze procedure (rechtsoverweging 3.8.2.).

Erkenning na voltooiing verjaringstermijn

Tenslotte verwerpt het Hof nog de stelling van de gemeente dat gebruiker expliciet het recht van de gemeente zou hebben erkend. Als dat zou komen vast te staan dan zou dit alsnog irrelevant zijn nu deze erkenning altijd na voltooiing van de verjaringstermijn zou zijn gedaan. De verjaring is dan reeds voltooid en het eigendom is van rechtswege over gegaan. Een erkenning na deze termijn heeft geen terugwerkende kracht (rechtsoverweging 3.9.2.).

Conclusie

De gemeente heeft in deze kwestie uitvoerig verweer gevoerd tegen de stellingen van de gebruiker. Deze verweren waren in de jurisprudentie reeds allemaal aan bod geweest. Het Hof ’s-Hertogenbosch oordeelt consequent en bevestigt hiermee deze lijnen in de jurisprudentie. Daarmee bevat dit arrest een mooie opsomming en een bestendiging van deze eerdere beoordelingen.

Thijs Liebregts

Thijs Liebregts plaatste tot op heden 36 artikelen

De initiatiefnemer van deze site. Ervaren advocaat civiel- en bestuursrecht met nadruk op vastgoedgerelateerde kwesties. Daarnaast een bijzondere interesse voor verjaring; het onderwerp waarop hij in 2010 afstudeerde en inmiddels ruime (proces)ervaring opbouwde.