Bezit en verjaring na huur moeilijk aan te tonen

Print Friendly, PDF & Email

Huur eindigt regelmatig zonder dat het gebruik van het gehuurde wordt beëindigd. Partijen zijn zich bijvoorbeeld niet bewust van de beëindiging van de huurperiode of komen niet tot overeenstemming voor een nieuwe periode. Normaal gesproken moet de huurder het gebruik dan staken zodat de rechthebbende de strook zelf kan gebruiken of aan een ander in gebruik kan geven. De Hoge Raad oordeelde 25 september 2015 over de situatie waarin een periode van huur in 1980 werd afgesloten waarna het gebruik onveranderd werd voortgezet. In 2012 komen partijen in discussie over dit gebruik en stelt gebruiker door verjaring eigenaar te zijn geworden. Partijen komen niet tot een oplossing en gaan naar de rechter om te laten vaststellen wie eigenaar van de grond is.

Huur als basis voor houderschap

De huurder van een strook grond (met of zonder bebouwing) is houder, want hij houdt de strook grond voor een ander; de eigenaar. Bij houderschap kan geen beroep op verjaring worden gedaan. In deze kwestie verhuurde de gemeente Rotterdam vanaf 1970 een woning met grond aan partij X. Vanaf 1980 werd de woning met ondergrond echter toegewezen aan de zoon van partij X (eiser in de hoger beroepsprocedure). Eerst werd de woning gebruikt door een broer van eiser (1980-1985), waarna vanaf 1985 het gebruik bij eiser kwam. In 1985 werd door de gemeente geprobeerd een huurovereenkomst met eiser overeen te komen. Eiser wilde echter kopen en niet huren. In 1992 is weer overleg geweest tussen de gemeente en eiser, maar partijen zijn niet tot een oplossing gekomen. Ook in 2005 en 2010 volgde correspondentie waaruit bleek dat eiser zich niet als eigenaar zag maar als tijdelijk gebruiker. Tot een overeenkomst kwam het echter niet. In 2012 wordt vervolgens voor het eerst een beroep op verjaring gedaan.

Houderschap na beëindiging huur

Bezit wordt slechts onder specifieke omstandigheden aangenomen. Hier staat dus de vraag centraal of sprake is van inbezitneming. Hierbij stelt het Gerechtshof Den Haag in zijn arrest van 23 december 2014 de volgende omstandigheden centraal:

  • De woning werd ruime tijd op grond van een huurovereenkomst door de ouders van eiser gebruikt;
  • Eiser woonde toen op grond van die huurovereenkomst bij zijn ouders in de woning;
  • Eiser heeft niet gesteld dat zijn broer in de periode 1980-1985 het bezit van de grond had;
  • Eiser heeft niet weersproken dat hij wist dat de gemeente van plan was te zijner tijd de woning te slopen;
  • Eiser heeft bevestigd dat hij in 1985 het gebruik van de woning voortzette, zoals zijn broer dat in 1980-1985 deed.

Het hof oordeelt dat van belang zijn de uiterlijk waarneembare feiten en dat de genoemde omstandigheden aanleiding vormen om geen  inbezitneming aan te nemen. Eiser gaf daarop de volgende aanvullende omstandigheden aan:

  • Hij voerde (ingrijpende) werkzaamheden uit aan en rondom de woning (onder meer plaatsing Cv-installatie);
  • Hij zou een hekwerk om het betrokken perceel hebben geplaatst;

Het hof oordeelt dat deze omstandigheden niet opwegen tegen bovenstaande omstandigheden. De aanpassingen passen naar oordeel van het hof in het door de gemeente gedoogd gebruik in afwachting van de sloop van de woning en het hekwerk zou ook omliggende percelen afbakenen die bij anderen in gebruik zijn.

Het hof concludeert dat eiser moest aantonen dat hij een daad heeft verricht die het eerdere patroon van gebruik door zijn ouders op duidelijk kenbare wijze doorbrak. Uit die daad moet af te leiden zijn dat aan de macht van de gemeente over het perceel een einde was gekomen. Hiervan was volgens het hof geen sprake. Het hof passeert de stelling van eiser dat hij actief de gemeente van het perceel zou hebben geweerd, nu dit door de gemeente wordt ontkend en eiser geen voldoende onderbouwing heeft gegeven voor deze stelling.

Hoge Raad bevestigt: geen bezit en dus geen verjaring

Bezit wordt ook door de Hoge Raad niet aangenomen. In hoger beroep worden de conclusies van het Hof bevestigd. Opvallend is dat het Hof en de Hoge Raad zich beperken tot de vraag; Is er sprake van inbezitneming? De voorafgaande periode wordt daarbij buiten beschouwing gelaten. De vraag of er sprake was van houderschap voor het gebruik door eiser wordt niet gesteld. Vanuit juridisch perspectief is dit te begrijpen. Zonder bezit geen verjaring. Als de vraag of er sprake is van bezit negatief moet worden beantwoord is daarmee de vraag of er sprake is van verjaring beantwoord. De Advocaat-Generaal stelt dat er geen beroepsgronden aanwezig zijn die tot cassatie kunnen leiden en adviseert de Hoge Raad om die reden het beroep niet-ontvankelijk te verklaren op grond van artikel 80a lid 1 van de Wet op de rechterlijke organisatie. Dat advies wordt door de Hoge Raad opgevolgd.

Conclusie

Na een periode van huur is het zeer lastig om een beroep op bezit en verjaring te doen. De Hoge Raad bevestigt hier het standpunt van het Hof, dat oordeelde dat er een duidelijk kenbare daad moet zijn verricht waarmee wordt gebroken met het voorafgaande gebruik en waaruit de gemeente moest afleiden dat zij geen macht meer over het perceel had. In dit geval is hier geen sprake van omdat het gebruik exact gelijk bleef aan de huursituatie. Daarnaast waren er voor de gemeente geen signalen dat zij moest optreden. In correspondentie werd zelfs bevestigd dat eiser te zijner tijd zou vertrekken. De stelling dat de gemeente het terrein niet zou kunnen betreden werd niet onderbouwd, anders had dit mogelijk tot een ander oordeel kunnen leiden.

Wiert Leistra

Wiert Leistra plaatste tot op heden 10 artikelen

In 2016 startte ik samen met Thijs Liebregts in Nijmegen ons kantoor LiebregtsLeistra. Daarvoor werkte ik 4 jaar bij een groot advocatenkantoor in dezelfde regio. Ik werk binnen het vastgoedrecht op zowel het civielrechtelijk als bestuursrechtelijk vlak. Daarbij heb ik verschillende lezingen over verjaring gegeven en treed ik namens gemeenten en andere grondeigenaren.