Kan een economisch eigenaar door verjaring juridisch eigenaar worden? Ja, zeiden veel deskundigen na het arrest van de Hoge Raad van 9 september 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ5989). Het Hof ’s-Hertogenbosch heeft in een arrest van 25 mei 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:2033) echter in een vergelijkbare situatie anders geoordeeld. Wat verklaart het verschil en wat houdt dit nieuwe arrest in voor de praktijk? In dit artikel licht ik onder andere toe:

• wat een economisch eigenaar is;
• waarom economisch eigendom er is;
• waarom het voordelig is om door verjaring van economisch eigenaar juridisch eigenaar te worden; en
• dat een economisch eigenaar zelden door verjaring juridisch eigenaar kan worden.

Economisch eigenaar

Een juridisch eigenaar heeft grond verkregen door het te kopen en het vervolgens geleverd te krijgen van de vorige eigenaar. Deze levering heeft plaatsgevonden door een leveringsakte van de notaris die is ingeschreven in de openbare registers. Op die manier is voor iedereen zichtbaar wie de (juridisch) eigenaar is van de grond.

De economisch eigenaar koopt de grond wel, maar heeft de grond nog niet geleverd gekregen. Er is dus geen leveringsakte en de overdracht is dus niet geregistreerd in de openbare registers.

Juridisch gezien is de economisch eigenaar dus helemaal geen eigenaar, maar hij spreekt met de verkoper vaak af dat hij wel alle rechten en plichten (waaronder de waardeverandering van de grond) overneemt. Feitelijk kan hij dus vaak al wel over de grond beschikken.

Waarom economisch eigenaar?

Er zijn verschillende redenen om niet meteen juridisch eigenaar te worden. Omdat er niets in de openbare registers staat over de verkoop wordt de constructie wel toegepast door beleggers die hun eigendommen en de aankoopprijs ervan onbekend willen houden. Dezelfde redenen zijn er ook de oorzaak van dat economisch eigendom interessant is voor criminelen.

Vroeger was een belangrijke reden voor economisch eigendom het uitstellen van de overdrachtsbelasting. Pas bij juridische levering hoefde deze te worden betaald. In 1995 en 1999 heeft de belastingdienst deze ‘fiscale gaten gedicht’. Voor nieuwe economische overdrachten is men sindsdien ook overdrachtsbelasting verschuldigd.

Overdrachtsbelasting en verjaring

Als je economisch eigenaar bent kun je op ieder moment alsnog de juridisch eigendom verkrijgen door de verkoper te laten leveren en de leveringsakte in de openbare registers in te laten schrijven. Waarom dan de moeite doen van een beroep op verjaring?  Het antwoord is eenvoudig: Wanneer grond wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar dan moet er overdrachtsbelasting worden betaald. Wanneer de eigendomsoverdracht plaatsvindt door verjaring zijn betrokken partijen geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Verjaring kan nog een aanvullend voordeel opleveren.  Een eventuele overeengekomen aanvullende betaling kan vervallen, evenals overige afspraken over de overdracht.

Het is voor een economisch eigenaar dus vaak voordeliger om juridisch eigenaar te worden door verjaring dan door alsnog geleverd te krijgen.

Economisch eigendom verjaring

In het arrest uit 2011 oordeelde de Hoge Raad dat er in die zaak sprake was van bezit met toestemming van de voormalig eigenaar. De bezitter gedroeg zich volgens de Hoge Raad naar buiten toe in alle opzichten als eigenaar. Op basis van dit arrest werd breed betoogd dat de economisch eigenaar door verjaring juridisch eigenaar kon worden.

Het hof ’s-Hertogenbosch oordeelt nu dat die conclusie echter veel te kort door de bocht is en in veruit de meeste gevallen onjuist.

Ten eerste oordeelt de Hoge Raad in haar arrest dat er bij toestemming normaal gesproken sprake is van houderschap. De Hoge Raad meent echter dat het onder omstandigheden kan zijn dat er toch sprake is van bezit. Het is kortom de uitzondering en zeker niet de standaard dat bij afspraken over een uitgestelde levering sprake kan zijn van bezit.

Ten tweede ziet de zaak waar de Hoge Raad in 2011 over oordeelde er anders uit dan het gemiddelde economische eigendom. In de zaak waar de Hoge Raad over oordeelde was er weinig op papier geregeld. Bij economisch eigendom zijn doorgaans veel afspraken gemaakt over het gebruik van de grond en over een eventuele uiteindelijke juridische levering waaronder meestal ook een boete bij het uitblijven van de levering. Kortom het stelsel van afspraken dat normaal gesproken samen gaat met economisch eigendom duidt in die gevallen veel eerder op houderschap.

Ten derde bevestigt het arrest van 25 mei 2016 van het Hof ‘s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2016:2033) dat er bij een ‘typisch geval van economische eigendom’ geen sprake is van bezit maar van houderschap. In de zaak waar het Hof over oordeelt heeft de economisch eigenaar aangevoerd dat er een mondelinge overeenkomst was gesloten die inhield dat de grond op naam van de juridische eigenaar werd gezet en dat de economisch eigenaar de economische eigendom kreeg en daarmee ook de lusten en lasten van de woning die de economisch eigenaar op de grond liet bouwen. Ook waren er afspraken over het alsnog leveren van de grond met woning door de de juridisch eigenaar aan de economische eigenaar.

Het Hof oordeelt dat uit dit stelsel van afspraken volgt dat de economische eigenaar een verbintenisrechtelijke aanspraak op levering heeft die nog niet ten gelde is of kon worden gemaakt. De instemming van de juridisch eigenaar aan de economisch eigenaar om de grond te gaan gebruiken kon daarom volgens het Hof niet worden gezien als bezit.

Conclusie

Het is voor economisch eigenaren onder andere fiscaal voordelig om door verjaring eigenaar te worden. De wens was dan ook de vader van de gedachte toen veel fiscalisten en andere betrokkenen bij vastgoedoverdrachten het arrest van 9 september 2011 van de Hoge Raad onder ogen kregen. In de juridische praktijk blijkt echter dat het om een uitzonderlijk geval ging dat afweek van het gebruikelijke economische eigendom.

Na dit nieuwe arrest moet naar mijn idee worden geconcludeerd dat een economisch eigenaar zelden tot nooit een succesvol beroep op verjaring kan doen.