Verjaring heeft in het nieuwe Burgerlijk Wetboek van 1992 op een aantal punten wijzigingen ondergaan. Een belangrijke wijziging werd doorgevoerd ten aanzien van de erfdienstbaarheid die door verjaring kan ontstaan.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een recht dat is verbonden aan een onroerende zaak (perceel A) en dat een beperking oplevert voor een andere onroerende zaak (perceel B). De eigenaar van perceel A heeft het recht het gebruik door de eigenaar van de perceel B te beperken. Perceel B wordt dus dienstbaar aan perceel A. In juridische termen wordt perceel A het heersende erf en perceel B het dienende erf.

Erfdienstbaarheden zijn er in veel verschillende vormen. De eigenaar van A kan het recht hebben om zich op of over perceel B te begeven (het recht van overpad). Hij kan een recht hebben om over perceel B heen te bouwen (het recht van overbouw). Hij kan verhinderen dat op perceel B mag worden gebouwd (het recht van licht en uitzicht) etc. Al deze hebben een gunstig effect voor de eigenaar van A en een beperkend effect voor de eigenaar van B.

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?

Vestiging van een erfdienstbaarheid vindt normaliter plaats door een overeenkomst tussen twee partijen die door een notaris bij akte wordt ingeschreven in de openbare registers. Op grond van artikel 5:72 BW kan een erfdienstbaarheid echter ook door verjaring ontstaan. Dit lijkt vreemd maar heeft dezelfde achtergrond als verjaring waarbij eigendom overgaat. Als een bepaald gebruik al decennialang plaatsvindt dan vindt de wetgever het redelijk dat dit gebruik vast komt te liggen. Dat betekent dat door verjaring de feitelijke situatie juridisch komt te liggen.

Erfdienstbaarheid door verjaring

Voor een erfdienstbaarheid door verjaring is vereist dat er naar verkeersopvatting sprake is van het bezit van een erfdienstbaarheid. Iemand moet zich dus gedragen alsof de erfdienstbaarheid al bestond. De eigenaar heeft een vordering tot beëindiging van het gebruik. Deze vordering verjaart volgens artikel 3:306 BW na twintig jaar.

Voor 1 januari 1992 was vereist dat het gebruik voortdurend en zichtbaar moest zijn om als bezit te kunnen worden aangemerkt. Dit zou misschien kunnen worden gerealiseerd door een pad aan te leggen en hier dagelijks overheen te lopen. Maar zelfs dan zou kunnen worden gesteld dat het gebruik niet voortdurend en zichtbaar is. Concluderend kan worden gesteld dat deze vereisten het praktisch onmogelijk maakten om het bezit van een erfdienstbaarheid te krijgen en door verjaring vervolgens het eigendom te verkrijgen. Deze strenge eisen vervielen per 1 januari 1992, waardoor op dat moment veel situaties wél aan de nieuwe vereisten voor bezit voldeden. Dat bezit is verder vergelijkbaar vergelijkbaar aan de eisen die gelden voor bezit van een onroerende zaak. In die gevallen is dus een verjaringstermijn van twintig jaar gaan lopen die vanaf 1 januari 2012 kan worden voltooid. Deze wetswijziging geldt voor alle situaties die op 1 januari 1992 of eerder zijn aangevangen.

Conclusie

Vanaf 1 januari 2012 is verkrijging van een erfdienstbaarheid door verjaring een reële mogelijkheid. Hier zijn nog altijd de strikte eisen van bezit aan verbonden. De gebruiker moet dus op ondubbelzinnige wijze gebruik maken van grond, alsof er reeds een erfdienstbaarheid is vastgelegd. De eigenaar van het dienende erf moet hiertegen kunnen optreden. Doet hij dit niet dan kan een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan.

Tip: Een beroep op een erfdienstbaarheid door verjaring kan ook worden gedaan als subsidiaire vordering (vordering indien de eerste vordering niet wordt toegewezen). Slaagt een beroep op verkrijging van het eigendom niet, dan kan een beroep op verkrijging van een erfdienstbaarheid nog wel kans van slagen hebben.