Het recht van erfpacht is een zakelijk recht. Dit recht geeft een persoon (de erfpachter) de bevoegdheid om een onroerende zaak van een ander te gebruiken. Het erfpachtrecht komt veel voor in Amsterdam. In de literatuur bestond lange tijd discussie over de vraag of een recht van erfpacht door verjaring verkregen kon worden. De lat voor het aannemen van bezit van een beperkt recht ligt namelijk hoog. Uit de laatste ontwikkelingen in de rechtspraak volgt dat dit nog steeds mogelijk is. Wat daarvoor nodig is, leest u hierna.

Voorbeeld erfpacht

Stel dat u een woning met tuin in Amsterdam gebruikt als erfpachter. Aan de achterzijde van de tuin grenst een grondstrook die u niet in erfpacht heeft, maar die u wel al decennialang als zodanig gebruikt. U heeft daar jaren geleden een hoge schutting omheen geplaatst. Verder gebruikt u de tuin (inclusief andermans grondstrook) als onderdeel van uw erfpachtrecht. Plotseling schrijft de buurman u een brief om het gebruik van de grondstrook te staken. Wat nu? Kunt u een beroep doen op verjaring vanwege het jarenlange gebruik?

Erfpachter bezitter?

De positie van een erfpachter kan verwarrend zijn. Als iemand zich beroept op de verkrijging van een erfpachtrecht door verjaring, dan moet diegene aantonen dat er sprake is van ondubbelzinnig bezit van dit beperkte recht. Het gaat dus om de vraag of iemand ‘een beperkt recht in bezit heeft’. Het gaat om feitelijke handelingen door de erfpachter. Die feitelijke handelingen moeten zo duidelijk zijn, dat voor de rechthebbende duidelijk is dat een inbreuk op zijn recht wordt gemaakt (de buurman in het voorbeeld). Het plaatsen van de schutting zonder toestemming en het jarenlange onderhoud door de erfpachter, kan hiervan een voorbeeld zijn. Het bezit van de grondstrook is dan als het ware een verlengstuk van het bestaande erfpachtrecht.

Kansen spreiden in een gerechtelijke procedure

In de praktijk zien we dat partijen hun hoop in een gerechtelijke procedure niet willen vestigen op één juridisch argument. De partij die een beroep doet op verjaring beroept zich vaak op verschillende rechten. Bijvoorbeeld primair het eigendomsrecht, subsidiair een recht van erfpacht en meer subsidiair een recht van erfdienstbaarheid. Sommige rechters wezen dit eerder af. Maar uit de door de Hoge Raad gevolgde Conclusie uit 2022 volgt dat deze strategie geen afbreuk doet aan het ‘bezit’. De rechter toetst namelijk zelf of de jarenlange feitelijke situatie kwalificeert als ‘ondubbelzinnig bezit’. Een juridische kwalificatie achteraf is niet van belang.

Advies

Een recht van erfpacht door verjaring? Dat is dus mogelijk! Een beroep doen op verschillende rechten in een gerechtelijke procedure is ook mogelijk. Dit staat in principe niet in de weg aan het aannemen van ondubbelzinnig bezit. De rechter toetst namelijk de feitelijke situatie.

Meent u door verjaring een erfpachtrecht te hebben verkregen? Neem dan telefonisch contact op met een van onze advocaten om te sparren over de mogelijkheden (tel: 026 382 6417).