Wanneer goede trouw bij bezit en verjaring?

Print Friendly, PDF & Email

Verkrijgende verjaring kan plaatsvinden als is vastgesteld dat sprake is van goede trouw. Goede trouw is simpel te definiëren als “handelend vanuit een zuiver motief”. Met andere woorden: Iemand is in de veronderstelling dat hij volgens wettelijke en fatsoensnormen handelt. Voor goede trouw bij inbezitneming van een onroerende zaak geldt dus dat de gebruiker in de veronderstelling moet zijn dat hij eigenaar is. Daarvoor moet hij wél duidelijke aanwijzingen hebben. Daarvan zal in de praktijk slechts in een beperkt aantal gevallen sprake zijn.

Wettelijk kader

Artikel 3:11 BW in verbinding met artikel 3:23 BW vormt de basis voor een strenge toetsing van goede trouw bij registergoederen. Onroerende zaken zijn registergoederen; immers alle onroerende zaken zijn in de openbare registers ingeschreven en zonder inschrijving van een overdracht in de openbare registers kan het eigendom niet wijzigen.

Wanneer goede trouw?

Een beroep van een bezitter op verjaring te goeder trouw wordt niet aanvaard als hij de feiten of het recht waarop deze goede trouw van toepassing is kende, of indien hij deze behoorde te kennen. De gebruiker heeft dus een zekere onderzoeksplicht. Bij registergoederen omvat deze verplichting ook onderzoek in de openbare registers. Als een gebruiker door het bekijken van de openbare registers direct kon weten dat hij niet de eigenaar was dan is hij niet te goeder trouw.

Er moet in beginsel dus sprake zijn van een geldige titel ten gunste van de partij die zich op goede trouw beroept. Een geldige titel is bijvoorbeeld een koopovereenkomst waarin partijen de overdracht van het stuk grond overeenkomen. Indien deze overeenkomst onjuist of niet wordt ingeschreven in de openbare registers, danwel de akte van levering bevat een fout, dan is sprake van een onjuiste situatie in de registers. De overdracht heeft dan volgens de registers niet plaatsgevonden, terwijl partijen ervan uitgaan dat de grond is overgedragen. Als een akte dermate vaag is geformuleerd dat de gebruiker hier een uitleg aan geeft die begrijpelijk is maar niet juist, kan ook goede trouw worden aangenomen. Een ander voorbeeld van een dergelijke onjuistheid is een notaris die vergeet een erfdienstbaarheid in een leveringsakte op te nemen, terwijl die erfdienstbaarheid wél is overeengekomen. Ook in die situatie kan de verkrijgende partij met succes stellen dat hij te goeder trouw is, namelijk ervan uitging dat alles in orde was en de erfdienstbaarheid in de registers was opgenomen.

Conclusie

Goede trouw bij een onrechtmatige grondgebruiker is met betrekking tot registergoederen moeilijk aan te tonen. Er moet een duidelijke (bij voorkeur schriftelijke) grondslag zijn waar de gebruiker zich op kan beroepen. Doorgaans wordt goede trouw slechts aangenomen wanneer er afspraken zijn gemaakt tussen partijen en deze uiteindelijk niet op een juiste manier in de registers terecht zijn gekomen. Bij bevrijdende verjaring is goede trouw niet vereist en deze vorm van verjaring is dan ook veruit het meest voorkomend.

Thijs Liebregts

Thijs Liebregts plaatste tot op heden 36 artikelen

De initiatiefnemer van deze site. Ervaren advocaat civiel- en bestuursrecht met nadruk op vastgoedgerelateerde kwesties. Daarnaast een bijzondere interesse voor verjaring; het onderwerp waarop hij in 2010 afstudeerde en inmiddels ruime (proces)ervaring opbouwde.