Verjaring van de rechtsvordering tot ontruiming van een strook grond kan alleen plaatsvinden als een gebruiker de grond in bezit heeft genomen. De vereisten aan bezit heb ik eerder op deze site omschreven. Van belang is dat iemand de feitelijke macht over een stuk grond uitoefent en dat het voor de eigenaar duidelijk moet zijn dat de gebruiker pretendeert de eigenaar te zijn van die grond. Met andere woorden: de eigenaar moet zich realiseren dat hij moet optreden tegen het gebruik. De Hoge Raad heeft op 18 september 2015 een arrest gewezen waarin nogmaals is benadrukt wanneer sprake is van bezit en wanneer niet. Een belangrijk arrest dat wederom in het nadeel van grondeigenaren is.

Inbezitneming moet ondubbelzinnig zijn

Eigenaren moeten zich bewust zijn van het gebruik door de derde en dat diegene pretendeert eigenaar te zijn. Het bezit moet dus ondubbelzinnig zijn. Als het gebruik op verschillende manieren kan worden uitgelegd, bijvoorbeeld als slechts sporadisch of gebruik waarvan de eigenaar denkt dat het om huur of pacht gaat, is geen bezit en verjaring speelt dan geen rol. Immers, het is de vordering tot beëindiging van het bezit verjaart volgens artikel 3:105 BW.

In jurisprudentie is door grondeigenaren vaak het verweer te vinden dat het gestelde bezit niet ondubbelzinnig is. Hierbij wordt dan bijvoorbeeld gesteld dat de handelingen van een gebruiker net zo zeer kunnen worden gezien als handelingen van iemand die doet alsof hij de huurder of pachter van een stuk grond is. Huurders en pachters zijn dus geen bezitter en het beroep op verjaring wordt daardoor met succes aangevochten. Aan dergelijke verweren heeft de Hoge Raad nu duidelijke voorwaarden gesteld.

Geen houderschap zonder concrete aanwijzingen

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch wees in april 2014 een verweer toe van de gemeente Landgraaf. Die stelde dat de inbezitneming van een strook grond door een particulier – door het aanbrengen van een stenen nummerbord, een stootrand, een pad en het onderhouden van de grond en het feit dat deze een geheel vormde met de eigendommen van de gebruiker – net zo goed kon worden gezien als huur of erfpacht. Het hof ging mee in die redenering en oordeelde dus dat er geen sprake was van bezit en dus geen sprake van verjaring.

De Hoge Raad vernietigt het oordeel van het hof. De Hoge Raad geeft hiervoor naar mijn idee een zorgvuldige afweging met betrekking tot de beoordeling van het gebruik. Uitgangspunt is dat gebruik dat alle kenmerken heeft van bezit, als bezit moet worden aangemerkt. Als er concrete aanwijzingen zijn dat er sprake is van huur, pacht of een ander beperkt recht dan is er sprake van houderschap. Maar alleen bij concrete aanwijzingen dus, er moet dus enige aanleiding zijn voor dat oordeel, zodat er een verdedigbare veronderstelling bij de eigenaar is dat de gebruiker houder is. Als er geen sprake is van dit alles dan kan er geen sprake zijn van houderschap en is de kans groot dat er wel sprake is van bezit. Zoals recent door de Hoge Raad is aangenomen kan ook sprake zijn van een onrechtmatige situatie die kan meetellen bij de verjaringstermijn. Er is dan dus een grotere kans op verjaring en eigendomsoverdracht.

Conclusie

Grondeigenaren zullen na dit arrest een stuk minder succes hebben met het betoog dat de gebruiker van hun grond houder is. Als uit alle bekende omstandigheden geen concrete aanwijzingen naar voren komen dat de gebruiker huurder, pachter of anderszins gerechtigd zou zijn dan is niet snel sprake van houderschap. Tot op heden werd dit in lagere rechtspraak vaak wel aanvaard, zo ook door het hof ’s-Hertogenbosch. Door eisen te stellen aan de aanname van houderschap wordt de kans op bezit aanmerkelijk vergroot. Ook met dit arrest wordt de positie van de grondeigenaar verzwakt en worden de kansen van onrechtmatige gebruikers op verkrijging door verjaring weer vergroot. Er wordt immers een hobbel voor inbezitneming weggenomen.