Kadastrale kaart en goede trouw bij verkrijgende verjaring

Print Friendly, PDF & Email

Verkrijgende verjaring is gebaseerd op een bezitter die 10 jaar te goeder trouw heeft gepretendeerd eigenaar te zijn van een stuk grond. Goede trouw wordt slechts zelden aangenomen omdat hier strenge eisen aan zijn verbonden. Iemand kan niet zo maar stellen dat hij altijd dacht eigenaar te zijn en daarmee te goeder trouw zijn. Er geldt een onderzoeksplicht voor de partij die zich op de verjaring te goeder trouw beroept. Maar hoe zit het met het bestuderen van de openbare registers en het kadaster? Iedereen kan immers toch op de hoogte zijn van de eigendomsverhoudingen door deze gegevens op te vragen? In dit artikel aandacht voor voor de gegevens waarvan een bezitter te goeder trouw wordt geacht op de hoogte te zijn.

Openbare registers

Goede trouw kan volgens artikel 3:23 van het Burgerlijk Wetboek alleen bestaan indien de bezitter de openbare registers heeft geraadpleegd, of kon raadplegen, en daaruit had moeten opmaken dat hij niet de eigenaar was. Kort gezegd: Wanneer iemand een succesvol beroep op verjaring te goeder trouw wil doen, mag niet helder uit de openbare registers blijken dat hij geen eigenaar was. In dat geval is er geen sprake van goede trouw en resteert de mogelijkheid een beroep te doen op bevrijdende verjaring (niet te goeder trouw). Maar wat moet onder “de openbare registers” moet worden verstaan?

De openbare registers zijn een verzameling van ingeschreven notariële akten. Het betreft stukken waaruit de rechten op een registergoed (zoals een strook grond) blijken. Dit zijn bijvoorbeeld eigendomsrechten, maar ook hypotheekrechten, erfdienstbaarheden, publiekrechtelijke beperkingen etc. Het zijn deze akten die moeten worden bestudeerd om te oordelen of goede trouw te rechtvaardigen is.

Kadastrale kaarten

Men is in dit kader snel geneigd om naar de kadastrale kaarten te grijpen en op basis daarvan conclusies te trekken. Een kaart met daarop de perceelsgrenzen lijkt de beste bron om eigendomsgrenzen te achterhalen. Dit is een misvatting. Kadastrale kaarten zijn géén onderdeel van de openbare registers. Een bezitter is dus niet verplicht deze kaarten op te vragen en te bestuderen. Een kadastrale kaart is juridisch gezien slechts een onderdeel van de dienstverlening van het kadaster. Bij een verschil tussen de kadastrale kaart en de openbare registers zijn de registers altijd bindend. Op iedere kadastrale kaart treft u ook de mededeling aan dat daaraan géén rechten kunnen worden ontleend.

De rechter kan dan ook voorbij gaan aan de grenzen op een kadastrale kaart en zal in het kader van artikel 3:23 BW alleen naar de inschrijving in de openbare registers kijken. Deze systematiek is door het Hof Arnhem-Leeuwarden in een arrest uit 2013 nog bevestigd.  Daarbij is de kanttekening gemaakt dat een kadastrale kaart wel onderdeel kán zijn van de openbare registers indien deze als onderdeel van een akte is ingeschreven. In dat geval kan worden geoordeeld dat de bezitter de kaart als onderdeel van de registers had moeten bestuderen en daar redelijkerwijs conclusies aan moest verbinden. De akte met die kaart zal dan echter door de rechter moeten worden bestudeerd om te beoordelen welke conclusies hier objectief aan zouden moeten worden verbonden.

Conclusie

Goede trouw kan bij verjaring alleen ontstaan indien de bezitter niet op grond van de openbare registers moest begrijpen dat hij niet de eigenaar was. Deze openbare registers omvatten de notariële akten waarin de rechten met betrekking tot de strook grond zijn vastgelegd. De kadastrale kaarten vallen hier niet onder, tenzij deze onderdeel van een akte gemaakt.

Thijs Liebregts

Thijs Liebregts plaatste tot op heden 35 artikelen

De initiatiefnemer van deze site. Ervaren advocaat civiel- en bestuursrecht met nadruk op vastgoedgerelateerde kwesties. Daarnaast een bijzondere interesse voor verjaring; het onderwerp waarop hij in 2010 afstudeerde en inmiddels ruime (proces)ervaring opbouwde.