Het ladderrecht als term is met de komst van het Nieuw Burgerlijk Wetboek in 1992 verdwenen. Dit recht werd destijds omschreven als het recht om gebruik te maken van het perceel van een buurman ter reparatie van gebouwen. Echter is met het verdwijnen van deze term, niet het recht uit de wet verdwenen. Sterker nog, het recht is gebleven en heeft een ruim toepassingsbereik gekregen. In dit artikel zal ik ingaan op het ladderrecht en bekijk ik kort onder welke omstandigheden een bepaald gebruik is toegestaan.

Verplichting om gebruik te gedogen

Sinds de invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek biedt artikel 5:56 BW de mogelijkheid om andermans grond of gebouw te gebruiken voor noodzakelijke werkzaamheden. Dit gebruik ziet niet alleen op het plaatsen van ladders, steigers en bouwliften, maar ook op verdergaande vormen van gebruik zoals de aanvoer van bouwmaterialen, het stutten van muren, het verlenen van doortocht en het aanleggen van een bouwweg. De verplichting om dit gebruik mogelijk te maken kan zelfs zo ver gaan dat er bouwwerken dienen te worden verplaatst. Een voorbeeld hiervan is de verplaatsing van een buitenverblijf voor kattenstam zodat de buurman een muur tegen de erfgrens kon plaatsen. Dit werd in 2011 uitgesproken door de rechtbank ‘s-Gravenhage.

Voorwaarden ladderrecht

Een dergelijk vergaande verplichting is uiteraard wel met voorwaarden omkleed. In dit geval moet er aan vier voorwaarden zijn voldaan: (1) het gebruik van het perceel van de buren is noodzakelijk voor het kunnen verrichten van de werkzaamheden, (2) het gebruik is tijdelijk, (3) de buren zijn voldoende geïnformeerd en (4) de gebruiker betaalt, indien er schade wordt geleden, een schadeloosstelling aan de buren. Tot slot kunnen gewichtige redenen de buren bevoegd maken het gebruik blijvend of tijdelijk te weigeren.

Op het eerste gezicht laten deze voorwaarden weinig tot de verbeelding over. Echter valt er nog wel het een en ander aan op te merken. Ten eerste dient de kanttekening te worden geplaatst dat de werkzaamheden zelf niet noodzakelijk hoeven te zijn. Het gebruik van het perceel van de buren moet noodzakelijk zijn voor het kunnen verrichten van de werkzaamheden. Als voorbeeld hierbij kan het plaatsen van een prieel worden genomen. Het draait niet om de vraag of de plaatsing van een dergelijk bouwwerk noodzakelijk is, maar of het gebruik van het perceel van de buren noodzakelijk is voor de plaatsing van het prieel. Ten tweede houdt het noodzakelijkheidscriterium enerzijds in dat het gebruik tot een minimum moet worden beperkt en anderzijds dat het gebruik slechts is toegestaan voor zover redelijkerwijze geen andere alternatieven voorhanden zijn. Nieuwe lifttechnieken kunnen er bijvoorbeeld voor zorgen dat het gebruik van andermans perceel niet noodzakelijk is. Per geval zal er moeten worden beoordeeld wat redelijk is. Het feit dat een dergelijke techniek heel kostbaar is, zal een indicatie kunnen zijn voor de onredelijkheid van de oplossing.

Verder dient de voorwaarde van tijdelijkheid ruim te worden opgevat. De rechtbank ’s-Hertogenbosch heeft in 2008 de aanwezigheid van een bouwweg gedurende drie jaar nog opgevat als een tijdelijk gebruik.

Er zijn geen vormvoorschriften over hoe het informeren van de buren dient te gebeuren. Wel zal aangetoond moeten kunnen worden dat de buren zijn geïnformeerd dus zou een schriftelijke mededeling de voorkeur hebben (waaronder bijvoorbeeld een e-mailbericht of een WhatsApp-bericht).

Conclusie

De term ‘ladderrecht’ dekt niet de lading van artikel 5:56 BW. Als aan de vier genoemde voorwaarden is voldaan, mag men andermans grond of gebouw gebruiken voor noodzakelijke werkzaamheden. Dit gebruik kan zien op verschillende vormen en gaat verder dan alleen het plaatsen van ladders of steigers op andermans grond. De aanwezigheid van gewichtige redenen tegen dit gebruik, kan de situatie nog wel veranderen. Al met al blijft het zaak op een duidelijke manier met elkaar in gesprek te zijn, zodat een discussie en een gang naar de rechter zoveel mogelijk kan worden voorkomen.