Een recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Dit opstalrecht is een beperkt recht en wordt normaal bij notariële akte vastgelegd. In een zaak bij het Gerechtshof Amsterdam is recent in hoger beroep geoordeeld of een verjaring kan worden verkregen. Door de Rechtbank Noord-Holland werd eerder geoordeeld dat dit niet mogelijk was.

Tuin over erfgrens

Partij A heeft sinds 1992 een opstalrecht voor het perceel waarop zijn woning staat en zijn tuin ligt. Achter dit perceel loopt een brandgang, waarachter een gebouw staat waar partijen B,C en D gezamenlijk eigenaar van zijn. B,C en D zijn ook eigenaar van de brandgang. Zij hebben toegang tot deze brandgang via een nooddeur, die door een vorige eigenaar echter dicht is gemaakt (in 1995 of later). A heeft de brandgang de brandgang als onderdeel van zijn tuin in gebruik genomen en de afscheiding van zijn tuin loopt dan ook tot de nooddeur van B,C en D.

Bevrijdende verjaring

Partijen B,C en D hebben bij de rechtbank een vordering ingesteld inhoudende dat A zijn tuin op de plek van de brandgang moet ontruimen en ontruimd moet houden. Deze vordering is toegewezen ondanks een beroep op bevrijdende verjaring. In hoger beroep vordert A dat dit vonnis wordt vernietigd en dat alsnog wordt verklaard dat hij door verjaring een opstalrecht heeft verkregen.

Het Hof stelt hiervoor 2 vragen centraal: a.) kan het geclaimde opstalrecht door verjaring worden verkregen? En, b.) aan welke vereisten moet daarvoor worden voldaan? De eerste vraag wordt zonder toelichting met ja beantwoord. Dat de toelichting ontbreekt is jammer nu de wet deze mogelijkheid niet expliciet biedt. Wel is in eerdere jurisprudentie de mogelijkheid van verkrijging van een recht van opstal door verjaring mogelijk geacht. De tweede vraag wordt (iets) nader toegelicht.

Bezit van een opstalrecht

Bezit wordt doorgaans slechts aangenomen wanneer aan strikte eisen is voldaan. In deze kwestie werd door A aangevoerd en onderbouwd dat hij in februari 1992 op het perceel kwam wonen en zich vanaf dat moment als gerechtigde op de ter discussie staande strook heeft gedragen. Het enige waardoor dit bezit zou blijken zijn twee aanwezige berken die er in 1992 al stonden. Volgens het Hof is daarmee vast komen te staan dat A de beplantingen, de twee berken in de brandgang in bezit heeft genomen. Er is geen sprake van een rechtsgeldige stuitingshandeling binnen 20 jaar na aanvang van dit bezit. Het Hof concludeert dat A door verjaring eigenaar is geworden van het opstalrecht en dat de genoemde bomen dus mogen blijven staan.

Conclusie

Het Hof komt tot een zeer summier onderbouwd arrest. Onduidelijk is welke feiten en omstandigheden in samenhang leiden tot de conclusie dat er sprake is van bezit van een opstalrecht. Het blijft ook onduidelijk wat dit arrest betekent voor het gebruik van de betreffende grond. Dat de bomen mogen blijven betekent naar mijn idee niet dat de strook verder alleen door A mag worden gebruikt. B,C en D zouden de grond kennelijk ook mogen blijven betreden. Anders zou het voor de hand hebben gelegen dat het eigendom op A zou zijn overgegaan.  De toekomstige situatie blijkt niet helder uit het arrest en het zou interessant zijn te horen hoe de Hoge Raad over deze situatie oordeelt.