Huurders hebben een zware dobber als zij grond in gebruik nemen en zich beroepen op eigendomsverkrijging door verjaring. Dat bleek al uit een arrest van het Hof Amsterdam dat ik eerder beschreef. Een pachter uit de gemeente Heerlen zag zijn beroep op verjaring onlangs wegens vergelijkbare omstandigheden falen. Hiermee lijkt de mogelijkheid van een succesvol beroep op verjaring voor huurders, pachters en andere contractueel gerechtigden steeds kleiner te worden. Ik zal de omstandigheden van dit nieuwe arrest hier beschrijven om de consequenties te verduidelijken.

Pachtovereenkomst

Pachter X. is agrariër en heeft grond in gebruik van H. en van de gemeente Heerlen. In totaal betreft het agrarische gronden van ca. 1,5 hectare. Uit een verklaring van zijn vader blijkt dat die de gronden rond 1969 in gebruik heeft genomen door deze te cultiveren van woeste gronden naar akkers en weilanden. De verklaring wordt ondersteund door 19 (!) verklaringen van personen die allen verklaard hebben dat de grond al 40 jaar in gebruik is door X. en zijn vader en dat zij zich altijd als eigenaar hebben gedragen. In 1987 werd de maatschap van vader en moeder beëindigd en heeft X. de onderneming overgenomen en voortgezet. Hierbij is de pacht van de overige percelen gronden tussen vader en de gemeente herzien en op naam van X. gezet. De nu betwiste percelen zijn hierbij onbesproken gebleven.

Beoordeling van de zaak

Verjaring is lastig aan te tonen wanneer de gebruiker huurder is van de overige gronden waar hij gebruik van maakt. Blijkens het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch geldt deze drempel ook voor pachter. In zijn arrest van 24 maart 2015 overweegt het Hof namelijk als volgt:

“Uit de stellingen van [appellant] zijn met andere woorden geen uiterlijke feiten af te leiden welke de gemeente onder de gegeven omstandigheden moesten doen begrijpen dat [appellant] of zijn vader zich als eigenaar beschouwden. Dit is relevant in verband met de ratio van het ondubbelzinnigheidsvereiste, namelijk te verzekeren dat de werkelijk rechthebbende tijdig maatregelen kan nemen om verjaring te voorkomen. Het hof herhaalt in dit verband dat de feitelijke machtsuitoefening door [appellant] en zijn vader er evenzeer op kan duiden dat zij tot die machtsuitoefening waren overgegaan in verband met, en aansluitend op de pachtrechten die zij op de aangrenzende percelen hadden.”

De beslissing in het arrest wordt nader onderbouwd door te verwijzen naar een brief van X. waarin hij verwijst naar “de gratis gebruikspercelen”, waarmee de ondubbelzinnigheid van de eigendomspretentie nogmaals wordt aangetast. Iemand die pretendeert eigenaar te zijn heeft het immers niet over gratis gebruikspercelen, zo wordt geconcludeerd.

Conclusie

In deze zaak wordt aangenomen dat X. en zijn vader circa 40 jaar gebruik hebben gemaakt van de grond, door deze als onderdeel van hun agrarisch bedrijf exploiteren. Het gebruik dat voor eigendom moest doorgaan werd door maar liefst 19 getuigenverklaringen onderbouwd. Dit alles leidt echter niet tot een succesvol beroep op verjaring. Doordat de overige gronden worden gepacht en X. een schriftelijke mededeling heeft gedaan waarin hij over gratis gebruik spreekt acht het Hof hier geen sprake van ondubbelzinnig bezit van de niet-gepachte gronden. De eigenaren konden immers veronderstellen dat ook deze gronden werden gepacht en daarmee geen sprake was van bezit. Er is dan geen sprake van een vordering tot beëindiging van dat bezit, en die kan dus ook niet verjaren.