Bevrijdende verjaring maakt een bezitter na 20 jaar eigenaar, maar kan de nieuwe eigenaar wel ongestoord genieten van zijn door verjaring verkregen grond?

Nee, overweegt de Hoge Raad in haar arrest van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309). Na de verjaring in de betreffende casus te hebben toegewezen overweegt de Hoge Raad dat de verkregen eigendom nog tot twintig jaar na de verjaring kan worden teruggevorderd als schadevergoeding voor het onrechtmatig handelen van de bezitter. In dit artikel licht ik toe hoe de Hoge Raad daartoe gekomen is. In mijn andere artikel kunt u lezen hoe een voormalig eigenaar hier gebruik van kan maken.

Bevrijdende verjaring

Bevrijdende verjaring volgens artikel 3:105 en 3:306 BW zorgt ervoor dat een gebruiker van grond na twintig jaar eigenaar kan worden van deze grond. De gebruiker moet daarvoor bezitter zijn van de grond.

Om het bezit van grond te verkrijgen moet iemand de feitelijke macht hierover uitoefenen door meerdere samenhangende machtsuitoefeningen die het bezit van de oorspronkelijke eigenaar teniet doen. Dit gebruik moet plaatsvinden zonder dat daar afspraken over zijn gemaakt. Deze ‘kenbare pretentie van eigendom’  kan bijvoorbeeld blijken uit het bebouwen, onderhouden en ook omheinen van de grond.

Als het gebruik van de grond als bezit kan worden aangemerkt dan wordt de bezitter na twintig jaren eigenaar van de grond en verliest de voormalig eigenaar zijn eigendom.

Hoge Raad

In de zaak die tot het arrest van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) leidde was er volgens de Hoge Raad sprake van verjaring. Een strook grond was omheind, onderhouden en bebouwd met twee boshutten een jeu-de-boulesbaan en een houtopslagplaats en dat was voor de Hoge Raad voldoende om te oordelen dat er sprake was van bezit dat leidt tot bevrijdende verjaring. De gemeente Heusden verloor daardoor een deel van haar eigendom door verjaring.

Verjaring en dan?

Verjaring leidt van rechtswege tot de verkrijging van de eigendom door de bezitter. De Hoge Raad heeft bevestigd dat de onrechtmatige gebruiker van de grond eigenaar van is geworden. Tot voor kort kon de nieuwe eigenaar vervolgens ongestoord gaan genieten van zijn verworven grond en was daarmee de kous af. Door een onverplichte overweging van de Hoge Raad is het nieuwe eigendom nu mogelijk geen zekerheid meer.

Schadevergoeding of grond terug vorderen

Onrechtmatig handelen (in de vorm van het bezitten van grond van een ander) leidt in het geval van verjaring tot de verkrijging van eigendom. Volgens de Hoge Raad levert het onrechtmatige handelen echter ook een grond op voor vordering van een schadevergoeding door de voormalige eigenaar.  Door het onrechtmatige bezit van de gebruiker verliest de voormalig eigenaar immers zijn eigendom en lijdt hij deze schade.

De Hoge Raad overweegt dat deze schadevergoeding behalve uit een financiële vergoeding ook kan bestaan uit een vergoeding in natura (artikel 6:103 BW). Een vergoeding in natura zou ook kunnen zijn het (terug)overdragen van de door verjaring verkregen grond door de nieuwe eigenaar.

En verjaring dan?

Ook de vordering tot schadevergoeding vanwege onrechtmatig handelen kent verjaringstermijnen. De vordering tot schadevergoeding verjaart:

• vijf jaar na het bekend worden met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon; en
• twintig jaar na de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt.

De Hoge Raad is van oordeel dat de schade niet ontstaat door het bezit van de gebruiker, maar door het eigendomsverlies door de bevrijdende verjaring na twintig jaar bezit.

Nieuwe verjaringstermijnen 25 of 40 jaar?

In de praktijk betekent de uitspraak van de Hoge Raad dat er na voltooiing van de bevrijdende verjaring van twintig jaar nog een periode van twintig jaar of vijf jaar volgt waarin schadevergoeding kan worden gevorderd. Pas daarna kan de bezitter kennelijk ongestoord van zijn nieuw verkregen eigendom genieten.

Praktisch gezien zal gebruik van andermans grond dus tussen de 25 en 40 jaar moeten gaan duren voordat de gebruiker door verjaring eigendom kan verkrijgen en ook zonder discussie kan behouden.

Verjaring te goeder trouw

Naast de bevrijdende verjaring van twintig jaren kent ons wetboek ook de verkrijgende verjaring te goeder trouw van artikel 3:99 BW. Hierop is een termijn van tien jaar van toepassing. Bij verjaring waarbij een partij zich beroept op goede trouw bestaat er geen mogelijkheid voor de voormalig eigenaar om de schade van zijn eigendomsverlies van de nieuwe eigenaar te vorderen.

Kritische kanttekeningen

Hoewel het arrest voor velen als een stukje rechtvaardigheid zal voelen zijn er veel kritische kanttekeningen bij te plaatsen. Hierbij volgen er enkele:

• De belangrijkste reden voor het systeem van verjaring is rechtszekerheid. Iemand die na twintig jaren pretentie van eigendom eindelijk eigenaar wordt kan nu gedurende twintig jaar dat eigendom weer verliezen. Dit is evident in strijd met de rechtszekerheid ;
• De Hoge Raad verwijst naar een opmerking van de Minister van Justitie uit 2004 ter onderbouwing van haar oordeel. Die opmerking had echter slechts betrekking op terugvordering van cultuurgoederen bij diefstal door criminelen. Het lijkt niet terecht dat één op één over te nemen bij grondgebruikers die zich vaak niet bewust zijn van hun onrechtmatig gebruik;
• In het nieuwe Burgerlijk Wetboek in 1992 werd de term kwade trouw bewust uit de wet gehaald. Deze term werd als te zwaar (“diffamerend”) betiteld. Nu wordt deze term echter ineens opnieuw aangehaald door de Hoge Raad in 2017;
• Wat gebeurt er als een door verjaring geworden eigenaar de grond verkoopt aan een derde? Teruglevering lijkt dan niet meer aan de orde, maar is schadevergoeding dan wel mogelijk? Waarschijnlijk moet de schadevergoeding worden gevorderd van degene die de grond door verjaring verkreeg en vervolgens doorverkocht aan de derde;
• Voor de derde (uit het vorige voorbeeld) die een beroep doet op verjaring zal het mogelijk lastiger worden om zijn rechtsvoorganger (die de grond door verjaring in eigendom verkreeg) ertoe te bewegen om hem met een verklaring te helpen de verjaringsclaim te onderbouwen. De rechtsvoorganger kan vervolgens immers een schadevergoedingsclaim van de oorspronkelijk eigenaar tegemoet zien.
• Wat gebeurt er als de betrokken grond reeds bebouwd is, of indien de grond zwaar verontreinigd blijkt te zijn? Is teruglevering dan aan de orde, of een schadevergoeding?
• Als het eigendom teruggeleverd moet worden, is daarmee gegeven dat het gebruik ook moet worden gestaakt? In voorkomende gevallen kan dat dan al 39 jaar hebben geduurd.
• De Hoge Raad overweegt dat voormalig eigenaar niet het ontbreken van causaal verband kan worden tegengeworpen indien er geen concrete aanleiding was voor controle op bezitsinbreuk. Onduidelijk blijft echter wanneer die concrete aanleiding er wel zou kunnen zijn.

Conclusie

De Hoge Raad heeft de verjaringspraktijk behoorlijk opgeschud met haar arrest. Als gebruikers geen beroep kunnen doen op goede trouw dan zal het maar liefst 25 tot 40 jaren gaan duren voordat zij grond in eigendom kunnen verkrijgen en zonder meer kunnen behouden.

Voor (voormalig) eigenaren biedt het arrest mogelijkheden. Ten eerste raken eigenaren minder snel hun grond voorgoed kwijt aan de gebruikers die de grond hebben ingepikt. Ten tweede kunnen voormalig eigenaren die hun grond – al dan niet vastgesteld door de rechter – door verjaring zijn verloren, deze nu alsnog terugvorderen dan wel hun schade vorderen.

Het arrest komt tegemoet aan het rechtvaardigheidsgevoel van allen die hun grond door ‘ landjepik’  zijn verloren. Het arrest doet echter tegelijkertijd behoorlijk afbreuk aan de rechtszekerheid waar de verjaring van artikel 3:105 BW ooit voor is ingevoerd. Het is nu de vraag hoe deze nieuwe route in de praktijk zal worden uitgekristalliseerd.