Grond verliezen door verjaring en vervolgens je schadevergoedingsvordering verkopen? Dat kan! Hoe? Dat leggen we uit in dit artikel.

Achtergrond

De Hoge Raad heeft in het arrest Gemeente Heusden/Verweerders (ECLI:NL:HR:2017:309) bepaald dat iemand die grond verliest door verjaring soms recht heeft op een schadevergoeding. Dit geldt in sommige gevallen ook voor een nieuwe eigenaar van de woning.

Schadevergoeding na verjaring: hoe zat het ook alweer?

Door verjaring kan men eigendom van grond verliezen. Voor verjaring is bezit vereist voor de duur van tien jaar (te goeder trouw) of twintig jaar. Het verlies van grond voor verjaring levert schade op. Namelijk: de waarde van de grond die je verliest. Degene die grond door verjaring heeft verkregen, moet soms de schade als gevolg van dit verlies vergoeden. De Hoge Raad heeft dit in 2017 bepaald in het arrest Gemeente Heusden/Verweerders.

Bij verjaring bestaat de schade uit het verliezen van de eigendom van de grond. De oorspronkelijke eigenaar verliest de eigendom en de bezitter wordt de nieuwe eigenaar. De schade ontstaat op het moment dat de verjaringstermijn verstrijkt en de eigendom overgaat.

De Hoge Raad oordeelde dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover die eigenaar onrechtmatig handelt. De grondslag voor de schadevergoedingsvordering bij verjaring is de onrechtmatige daad. Om de schadevergoedingsvordering in te kunnen stellen, moet de bezitter de grond zelf te kwader trouw in bezit heeft genomen en gehouden.

Wie kan vorderen?

Zolang de verjaringstermijn nog loopt, kan de oorspronkelijke eigenaar de grond terug claimen. Na twintig jaar verkrijgt de bezitter het eigendomsrecht door verjaring en wordt hij de nieuwe eigenaar. Lange tijd werd aangenomen dat alleen schadevergoeding kon worden gevorderd door degene die zijn eigendom door verjaring is verloren (en dus eigenaar was toen de verjaringstermijn was voltooid). Inmiddels is duidelijk dat niet alleen de eigenaar, maar ook anderen, zoals de koper van de woning, in sommige gevallen schadevergoeding kunnen vorderen van degene die de grond door verjaring heeft overgenomen. Deze koper wordt juridisch ‘de rechtsopvolger’ genoemd.

Een voorbeeld: A verkrijgt door verjaring een strook grond van B (de oorspronkelijke eigenaar). A neemt de strook grond te kwader trouw in bezit. B kan van A een schadevergoeding vorderen, maar doet dit niet. Na de grondstrook door verjaring te hebben verloren, verkoopt B zijn perceel aan C. Onder bepaalde voorwaarden kan C alsnog een schadevergoeding vorderen van A. Welke dat zijn wordt hierna toegelicht.

Overdragen van de schadevergoedingsvordering

De schadevergoedingsvordering worden verkocht en overgedragen aan de nieuwe eigenaar (in ons voorbeeld: partij C). Dit moet schriftelijk gebeuren. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in 2022 dat wanneer de vordering goed is overgedragen, ook de nieuwe eigenaar soms de schadevergoedingsvordering kan instellen.

Wijze van overdragen schadevergoedingsvordering

Het overdragen van de schadevergoedingsvordering kan worden vastgelegd in de leveringsakte waarmee de woning wordt geleverd. Gerechtshof Den Haag oordeelde in 2023 dat de schadevergoedingsvordering onder een algemene omschrijving van de ‘over te dragen vorderingen’ kan vallen. Het is belangrijk dat het niet gaat om een uitputtende opsomming van de over te dragen vorderingen. Daardoor is het uitgesloten dat bijvoorbeeld ook de schadevergoedingsvordering eronder valt.

Niet alle leveringsaktes bevatten deze algemene bepaling. In die gevallen is het ook mogelijk om op een later moment de schadevergoedingsvordering over te dragen met een aparte overeenkomst. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat ook een overdracht per brief, enkele jaren na de verkoop en levering, rechtsgeldig is.

Kortom een algemene bepaling kan voldoende zijn voor overdracht van deze vordering, maar ter voorkoming van discussie is het uiteraard aan te raden om het overdragen van deze vordering specifiek in de akte op te nemen.

Conclusie

Degene die grond verliest door verjaring kan niet alleen zelf een schadevergoedingsvordering instellen, maar kan deze ook verkopen en overdragen. De koper van de vordering krijgt daarmee het recht om schadevergoeding te eisen. Het is belangrijk om de omschrijving van de over te dragen vordering duidelijk te formuleren en de overdracht correct uit te voeren.

Heeft u vragen over het instellen van een schadevergoedingsvordering na verjaring of over de overdracht van deze vordering? Neem dan gerust vrijblijvend contact met mij op via kim@liebregtsleistra.nl of 06 – 2356 3751.