Bent u het eigendom van grond verloren door bevrijdende verjaring en heeft de rechter dit zelfs bij vonnis vastgesteld? Geen punt. U kunt volgens een recent arrest van de Hoge Raad schadevergoeding vorderen van de verkrijger van uw grond en u kunt zelfs uw grond terugvorderen. Hoe dat kan leg ik uit in het dit artikel. Hoe en waarom de Hoge Raad deze mogelijkheid heeft genoemd bij haar arrest van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) licht ik toe in mijn andere artikel over deze zeer interessante uitspraak.

Verlies van eigendom door verjaring

Gemeenten en andere grondeigenaren worden veelvuldig geconfronteerd met het verlies van de eigendom van grond door ‘landjepik’. Als iemand anders grond in bezit heeft dan wordt deze bezitter na twintig jaar eigenaar van grond door bevrijdende verjaring volgens artikel 3:105 en 3:306 BW.

Verjaring en verlies van eigendom kunnen worden voorkomen door een lopende verjaringstermijn binnen twintig jaar te stuiten. Maar als er een periode van twintig jaar van bezit is verstreken dan is de bevrijdende verjaring en daarmee het eigendomsverlies van rechtswege een feit.

Eigendomsverlies is onrechtmatig

Eigendomsverlies (zonder enige compensatie) voelt voor voormalige eigenaren als een onrechtvaardige uitkomst. De Hoge Raad heeft overwogen dat eigendomsverlies door verjaring het gevolg is van onrechtmatig handelen en dat de voormalig eigenaar een schadevergoeding kan vorderen van de landjepikker.

De Hoge Raad vult meteen de vereisten voor een succesvol beroep op een onrechtmatige daad in door te overwegen dat het eigendomsverlies onrechtmatig is, voor schade zorgt bij de voormalig eigenaar en dat er een rechtstreeks verband is tussen het onrechtmatig handelen van de nieuwe eigenaar en de schade. Hiermee is al grotendeels aan de vereisten voor een schadevergoeding voldaan.

Schadevergoeding in natura

De schadevergoeding kan de voormalig eigenaar vorderen in geld, maar ook in natura (artikel 6:103 BW). De schadevergoeding bestaat dan uit het overdragen van de grond door de nieuwe verjaringseigenaar aan de voormalige eigenaar.

Verjaringstermijnen

Ook op de schadevergoedingsvordering zijn verjaringstermijnen van toepassing. In dit geval gaat het om de korte en de lange verjaringstermijn van artikel 3:310 BW.

De lange verjaringstermijn is een termijn van twintig jaar die aanvangt op het moment van ‘de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt’. Dit is volgens de Hoge Raad het moment van eigendomsverlies na twintig jaren bezit. Dit betekent dus dat 20+20=40 jaar nadat de gebruiker de grond in bezit heeft genomen de schadevergoedingsvordering voor eigendomsverlies van de voormalig eigenaar verjaart.

De korte verjaringstermijn is een termijn van vijf jaar die aanvangt op het moment dat de voormalig eigenaar daadwerkelijk bekend is met zijn eigendomsverlies. De voormalig eigenaar zal in ieder geval worden geacht bekend te zijn met het eigendomsverlies op het moment dat er een gerechtelijke procedure over de verjaring is gestart met een dagvaarding. Dat de rechter dan nog niet meteen vonnis heeft gewezen en het dus nog onzeker is of het beroep op verjaring zal worden toegewezen doet daar niet aan af. Of de voormalig eigenaar op grond van eerdere correspondentie of uitingen geacht moet worden om al voor aanvang van een procedure bekend te zijn met het eigendomsverlies moet van geval tot geval worden beoordeeld.

Een voormalig eigenaar kan dus nog nadat een rechter heeft vastgesteld dat hij zijn grond door verjaring is kwijtgeraakt bij diezelfde rechter weer vorderen dat de grond aan hem wordt terug geleverd.

Complicaties bij terugvordering

Kan de grondeigenaar in alle gevallen tot 40 jaar na de inbezitneming zijn grond terugvorderen? Nee. In de volgende situaties kan dat niet:

• De nieuwe eigenaar is door verjaring te goede trouw eigenaar geworden; of
• De grondeigenaar is langer dan vijf jaren geleden bekend geworden met het eigendomsverlies.

En in bijvoorbeeld de volgende situaties moet uit toekomstige rechtspraak nog blijken wat de mogelijkheden zijn:

• De verjaringseigenaar heeft de grond inmiddels weer verkocht aan een volgende eigenaar. Wij zijn van oordeel dat de oorspronkelijk eigenaar nog ‘slechts’ schadevergoeding kan vorderen van degene die door verjaring eigenaar werd en geen teruglevering of schadevergoeding van de nieuwe eigenaar. Die heeft immers niet onrechtmatig gehandeld; of
• De verjaringseigenaar heeft de verkregen grond na de eigendomsverkrijging verder bebouwd en beplant. De nieuwe bebouwing en beplanting is rechtmatig aangebracht. Teruglevering van de grond inclusief deze nieuwe bebouwing zou de voormalig eigenaar dan ook ongerechtvaardigd verrijken. Een schadevergoeding in geld voor de verloren grond lijkt daar eerder de aangewezen weg.

Conclusie

Als u de eigendom van grond bent verloren door bevrijdende verjaring dan kan u deze grond mogelijk weer terugvorderen. Bent u korter dan twintig jaar geleden eigendom verloren door verjaring en bent u daar nog minder dan vijf jaar bekend mee dan kunt u uw eigendom weer terugvorderen. Deze vordering kan ook direct worden ingesteld indien u wordt geconfronteerd met iemand die stelt uw grond door verjaring in eigendom te hebben gekregen.