Stuitingsbrief voor verjaring bij onrechtmatig grondgebruik

Print Friendly, PDF & Email

Verjaring en verlies van eigendom kan op verschillende manieren worden voorkomen. Zie voor de specifieke vereisten en tips mijn uitgebreidere artikel over stuiting. De wettelijke eisen staan in artikel 3:317 BW. Maar hoe moet een stuitingsbrief er nu precies uitzien? Ik heb enkele tekstvoorstellen op een rij gezet, die in een stuitingsbrief kunnen worden gebruikt.

Eigendom

Eigenaar moet in een stuitingsbrief volgens de wetsgeschiedenis ondubbelzinnig zijn eigendomsrecht stellen. Gevolg van dit recht is dat de eigenaar de onrechtmatige gebruiker kan verplichten de grond te ontruimen en ontruimd te houden, zodat hij de grond zelf weer in gebruik kan nemen of geven. Onderbouwing van het eigendomsrecht is welkom maar niet noodzakelijk. Een tekst zou kunnen zijn:

“Uit onderzoek is gebleken dat u gebruik maakt van grond die mijn eigendom is. Het betreft de strook grond die is gelegen aan <locatie>. Op bijgaande kaart is de betreffende strook grond gearceerd weergegeven <kaartje in bijlage bijvoegen>. Mijn eigendom blijkt uit de eigendomsakte van <datum>. Op dit moment is niet gebleken dat u toestemming van mij of een derde hebt om deze grond te gebruiken. Uw gebruik van de grond is dus onrechtmatig.”

Als uit onderzoek blijkt dat wel ooit schriftelijk of mondeling toestemming is gegeven, dan moet dit zonder meer worden gemeld. Wanneer toestemming is gegeven dan is de kans groot dat de gebruiker houder van de grond is geworden. Dan kan geen sprake zijn van verjaring en hoeft dus ook niet te worden gestuit.

Oplossing

Hiermee is het eigendomsrecht inzichtelijk gemaakt. Vaak zal echter ook worden aangegeven wat de gewenste vervolgstappen zijn. De keuze is aan de eigenaar. Als verkoop of verhuur een mogelijkheid is kan de volgende alinea worden gebruikt.

“Ik wil graag dat deze onrechtmatige situatie op korte termijn wordt beëindigd. Dat zou kunnen door de grond aan u te verkopen of te verhuren. Graag verneem ik schriftelijk of u het gebruik wil voortzetten en de grond dus zou willen kopen of huren. In dat geval kunnen we de voorwaarden voor verkoop of verhuur bespreken.”

Wanneer de eigenaar het onrechtmatig gebruik wil beëindigen dan moet de ontruiming worden gevraagd en een redelijke termijn worden gesteld. Ik stel de volgende tekst voor:

“Ik wil graag dat deze onrechtmatige situatie op korte termijn wordt beëindigd. Ik verzoek u dan ook nadrukkelijk het gebruik binnen <termijn> te beëindigen. Dit betekent dat u <gewenste aanpassingen nauwkeurig omschrijven>”

De termijn die wordt gesteld moet redelijk zijn met het oog op de werkzaamheden die worden gevraagd. Indien onrechtmatig een tuinhuisje op andermans grond staat dan is het niet redelijk te verzoeken deze binnen een week te verwijderen. Doorgaans is een termijn van een maand voldoende om de nodige handelingen te verrichten. Als de omvang van het onrechtmatig gebruik groot is, dan kan nog worden overwogen een langere termijn te hanteren. Daarbij is het van belang om duidelijkheid te creëren voor de gebruiker over wat van hem wordt verwacht. Omschrijf dus wat hij moet doen om u tevreden te stellen. Dat kan bijvoorbeeld zijn verwijdering van een schutting, bebouwing, begroeiing etc.

Afsluiting stuitingsbrief

De brief kan vervolgens worden afgesloten met een aankondiging van wat zal gebeuren indien partijen niet tot een oplossing komen. Uiteraard moet de eigenaar zelf een keuze maken hoe zwaar deze afsluitende opmerking moet zijn. Gedacht kan worden aan:

“Ik vertrouw erop hiermee een goed voorstel hebben gedaan om tot een oplossing te komen voor deze situatie. Indien ik geen reactie van u ontvang, of wij niet tot een oplossing kunnen komen, zal ik mij moeten beraden op het nemen van juridische stappen om weer de vrije beschikking over mijn eigendom te verkrijgen. Ik vertrouw er echter op dat dit niet nodig zal zijn.”

Aangetekende post

Als de brief is opgesteld kunt u deze zelf versturen. Ik raad nadrukkelijk aan deze aangetekend en eventueel per mail te versturen. Vervolgens is het van belang de ontvangstbevestiging op te halen op de website van post.nl. Ook als de brief niet is aangenomen dient u de bevestiging daarvan goed te bewaren. Als een reactie op het e‑mailbericht wordt gegeven moet ook dat bericht goed worden bewaard. Hiermee kan worden aangetoond dat de stuitingsbrief de ontvanger heeft bereikt. Indien het tot een juridische procedure komt is het namelijk aan de eigenaar om aan te tonen dat de verjaring is gestuit.

Dagvaarding

Zoals elders besproken heeft een schriftelijke aanmaning bij vordering over onrechtmatige grondgebruik slechts 6 maanden werking. Als partijen niet tot een definitieve oplossing komen, moet dus binnen 6 maanden een dagvaarding worden uitgebracht om de verjaringstermijn definitief te stuiten. Lees meer hierover in mijn artikel over het voorkomen van verjaring.

Thijs Liebregts

Thijs Liebregts plaatste tot op heden 36 artikelen

De initiatiefnemer van deze site. Ervaren advocaat civiel- en bestuursrecht met nadruk op vastgoedgerelateerde kwesties. Daarnaast een bijzondere interesse voor verjaring; het onderwerp waarop hij in 2010 afstudeerde en inmiddels ruime (proces)ervaring opbouwde.