Verjaring van een erfdienstbaarheid bij een woonboot

Print Friendly, PDF & Email

Woonboten liggen vaak afgemeerd aan grond die eigendom is van een gemeente, provincie, waterschap of een andere overheidsinstantie. Met betrekking tot het gebruik van deze grond zijn vaak afspraken gemaakt of vergunningen verleend. In sommige gevallen is er echter reden tot discussie. Bewoners van 15 woonboten in Amsterdam Noord kregen in 2014 een geschil met de gemeente Amsterdam toen de gemeente vorderde dat de bewoners het gebruik van een strook van ca. 8 meter aan de waterkant beëindigden. De bewoners deden een beroep op verkrijging van een erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring, waardoor de vordering van de gemeente zou moeten worden afgewezen. Sinds 2012 is een erfdienstbaarheid door verjaring een reële mogelijkheid. Het is dan ook interessant om te kijken hoe de Rechtbank Amsterdam oordeelde over deze kwestie.

Erfdienstbaarheid door verjaring

Bewoners hebben sinds de jaren ‘70 een strook van ca. 8 meter bij hun woonboot in gebruik waarop zij tuinen hebben ingericht, inclusief planten, struiken, bloemperken en bomen, en opstallen hebben geplaatst als erfafscheidingen, terrassen, zandbakken, vijvers en jacuzzi’s. Over dit gebruik is vanaf de jaren ’80 overleg geweest tussen de woonbooteigenaren en de gemeente. Tot duidelijke schriftelijke afspraken is het echter nooit gekomen. Rond 2006 worden door de gemeente plannen voor een nieuwe woonwijk ontwikkeld, waarbij een deel van de strook gebruikt gaat worden. Een gedwongen beëindiging van het gebruik wordt aangekondigd. In februari 2014 wordt het gebruik per 31 mei 2014 door de gemeente opgezegd. De woonbootbewoners zijn het hier niet mee eens en starten een civiele procedure.

Woonboot geen onroerende zaak

De rechtbank stelt dat er twee vragen dienen te worden beantwoord; a.) of eisers gedurende 20 jaar eigendom van een erfdienstbaarheid hebben gepretendeerd en b.) of een onrechtmatige toestand bestond die door verjaring niet meer kan worden beëindigd. Op de eerste vraag volgt het antwoord dat niet voldoende is aangetoond dat een woonboot als onroerende zaak moet worden aangemerkt. Omdat er volgens de rechtbank geen sprake is van onroerende zaken kan er geen sprake zijn van een erfdienstbaarheid. Daarvoor is immers een heersend en een dienend erf vereist (beide onroerende zaken). Op basis van deze conclusie wordt de eerste vraag met een duidelijke nee door de rechtbank beantwoord.

Stilzwijgende bruikleenovereenkomst

De rechtbank gaat vervolgens in op de vraag of sprake is van verjaring van de vordering inhoudende de ongedaanmaking van een onrechtmatige situatie. Op deze vraag concludeert de rechtbank dat er sprake was van een stilzwijgende bruikleenovereenkomst. Eisers mochten de grond volgens dit standpunt gewoon gebruiken, waardoor er geen sprake is van een onrechtmatige situatie. Daarbij verwijst de rechtbank naar de ligplaatsenvergunningen (en voorheen woonvergunningen) die eisers reeds in de jaren ’70 van de gemeente verkregen. Het gebruik van de oever houdt naar het oordeel van de rechtbank logischerwijs verband met deze vergunningen. Ook neemt de rechtbank mee dat sinds de jaren ’80 uitvoerig overleg tussen partijen is geweest over het gebruik van de oever. Tijdens deze overleggen is altijd buiten discussie geweest dat de grond eigendom was van de gemeente en dat partijen afspraken zouden maken om het gebruik te reguleren. Niemand was in de veronderstelling dat eisers zouden menen een erfdienstbaarheid te hebben. Daarmee is ook de tweede vraag in het nadeel van eisers beantwoord. De rechtbank wijst de vorderingen van eisers af.

Belang bij vordering tot ontruiming

Eisers stellen nog dat de gemeente geen belang heeft bij ontruiming van de strook grond en dat de gemeente zelfs misbruik zou maken van procesrecht om een spoedige ontruiming te bewerkstelligen. De rechtbank volgt de redenering van de gemeente dat vanwege de voortgang van het nieuwe plan een strook van 2 meter zo spoedig mogelijk beschikbaar moet zijn. Ten aanzien van de overige 6 meter hebben partijen aangegeven te verwachten huurovereenkomsten af te sluiten, indien de vordering van eisers zou worden afgewezen. De vordering tot ontruiming van deze strook wordt op die grond afgewezen, nu er geen belang bij de gemeente zou bestaan om deze vordering toe te wijzen.

Commentaar

Op dit vonnis valt naar mijn idee veel aan te merken. Ten aanzien van eisers valt op dat zij wellicht ten onrechte geen beroep hebben gedaan op verkrijging van het eigendom van de grond door verjaring. Door dit niet te doen lopen zij een kans mis om het gebruik op basis van eigendom te kunnen voortzetten en is de eerste conclusie van de rechtbank al beslissend; eisers hebben geen heersend erf dus kunnen nooit een erfdienstbaarheid door verjaring verkrijgen. Het vereist van een heersend erf geldt niet bij een beroep op verkrijging van het eigendom door verjaring. Volledige feiten en omstandigheden ontbreken maar gezien het omschreven gebruik met erfafscheidingen en andere opstallen acht ik een beroep op eigendomsverkrijging hier niet direct kansloos.

Voorts heeft de gemeente een probleem nu de ontruiming van de strook van 6 meter is afgewezen. Als partijen er niet uitkomen voor de 6 meterstrook (wat goed denkbaar is) dan moet de gemeente waarschijnlijk een nieuwe vordering instellen, wat opnieuw tijd en kosten met zich brengt. Naar mijn idee is hier bij de beoordeling van de ontruimingsvordering teveel ingezoomd op het belang dat de gemeente zou moeten onderbouwen. Het belang van de eigenaar om vrij over zijn grond te kunnen beschikken is voldoende voor ontruiming. De vordering had reeds op die grond zonder meer kunnen worden toegewezen. Ook de beëindiging van de bruikleenovereenkomst heeft naar mijn idee tegen een redelijke termijn plaatsgevonden waardoor de ontruimingsvordering had moeten worden toegewezen.

Als derde punt valt op de benadering van de rechtbank. Zij formuleert twee vragen die moeilijk los van elkaar te beantwoorden zijn. Er is geen sprake van bezit van een erfdienstbaarheid waardoor er dus geen sprake is van een onrechtmatige situatie. Dat er vervolgens nog wordt geconcludeerd dat er ook sprake zou zijn van een stilzwijgende bruikleen is slechts een conclusie ten overvloede die niets aan de uitkomst van het geschil verandert.

Conclusie

In deze zaak speelt een interessante situatie. Naar mijn idee hebben eisers mogelijk te vroeg een beroep op verkrijging van het eigendom door verjaring laten lopen. Dit geldt te meer nu de gemeente met succes het verweer voert dat er geen sprake kan zijn van een heersend erf, waardoor de vordering van eisers al snel kopje onder gaat. De rechtbank gaat hier echter wel voortvarend voorbij aan een interessante discussie omtrent de juridische status van een woonboot. De Hoge Raad laat nadrukkelijk de mogelijkheid open dat woonboten wél onroerend zijn en de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft woonboten in recente jurisprudentie als bouwwerken aangemerkt die plaatsgebonden zijn. De beoordeling door de Afdeling over de kwalificatie bouwwerk is een andere, maar was een ommezwaai in de jurisprudentie en heeft enkele duidelijke overeenkomst met de beoordeling van een onroerende zaak door de Hoge Raad. Er zijn dus verschillende standpunten mogelijk. Tevens acht de rechtbank hier voldoende randvoorwaarden aanwezig om een stilzwijgende bruikleenovereenkomst aan te nemen. De gegeven redenering is begrijpelijk, echter er is géén toestemming is gegeven voor het gebruik, noch in het overleg, noch in de vergunningen. Het zou dus zuiverder zijn te concluderen dat er geen sprake is van ondubbelzinnig bezit nu eisers naar de gemeente altijd hebben gepraat over het verkrijgen van een recht en daarmee dus impliciet aangaven nog geen recht te hebben.

Verder kan getwist worden over hoe kort een termijn voor ontruiming zou moeten zijn, maar ontruiming zou hier naar mijn idee moeten worden toegewezen gezien het belang van de eigenaar over zijn eigendommen te kunnen beschikken. Dit is het meest omvattende recht dat de Nederlandse wet kent en dient maximaal te worden beschermd. Als een hoger beroep is ingesteld zal het te wijzen arrest naar mijn idee een nadere motivering moeten bevatten.

Thijs Liebregts

Thijs Liebregts plaatste tot op heden 36 artikelen

De initiatiefnemer van deze site. Ervaren advocaat civiel- en bestuursrecht met nadruk op vastgoedgerelateerde kwesties. Daarnaast een bijzondere interesse voor verjaring; het onderwerp waarop hij in 2010 afstudeerde en inmiddels ruime (proces)ervaring opbouwde.